Il y a 2 semaines, nous avons commencé l’étude d’un projet d’investissement immobilier, et plus précisément dans le domaine de la colocation en meublé.
Dans le premier post nous nous sommes intéressés au choix de la ville.
1). Le choix de la ville :
Voir le premier article du dossier : Le choix de la ville.
2). Le choix du logement :
Aujourd’hui, nous allons nous pencher sur le choix du logement cible.
Pour le logement, il est important de ne pas se tromper !
Ce qu’il faut rechercher, c’est un logement qui n’a pas de dépendance entre les chambres, ni entre le salon et les chambres.
Pour faire simple, on doit pouvoir accéder à toutes les chambres directement depuis le couloir ou l’entrée, même chose pour le salon. Il faut donc éviter les séjours double, sauf si il y a un moyen de le séparer en deux avec un accès individuel pour chaque partie.
Autre chose importante, il faut aussi éviter les cuisines américaines, elles ne sont pas compatibles avec de la colocation en meublé.
Étant donné que nous avons ciblé la commune d’Epinay-sur-seine (93), j’ai fait des recherches d’appartements dans cette ville. J’apprécie le site seloger.com et c’est là que j’ai l’habitude de faire mes recherches de logements.
Rappelons-nous que l’objectif est de louer chaque pièce (chambre et salon) à un colocataire moyennant un loyer de plus ou moins 500 euros.
Ainsi, nous aurons :
- pour un 3 pièces : 1 salon + 2 chambres -> 3 x 500 € = 1500 € de loyer potentiel
- pour un 4 pièces : 1 salon + 3 chambres -> 4 x 500 € = 2000 € de loyer potentiel
- pour un 5 pièces : 1 salon + 4 chambres -> 5 x 500 € = 2500 € de loyer potentiel
Bien entendu, au sein même de l’appartement, les loyers peuvent être modulables car le salon est généralement plus spacieux que les chambres. Pour un 3 pièces, on pourra par exemple louer le salon à 540 euros et les chambres à 480 euros, le total faisant bien 1500 euros (ce qui correspond à notre objectif).
Nous n’envisagerons pas la mise en colocation d’un 2 pièces car la rentabilité en est moindre.
Nous verrons dans le prochain post du dossier comment mettre en valeur les pièces pour en tirer un loyer de 500 euros minimum.
Voici ce que j’ai pu trouver d’intéressant sur le site seloger.com à Epinay-sur-seine :
Exemple d’un 3 pièces :
ÉPINAY CENTRE VILLE, APPARTEMENT de 60 m² environ. CENTRE VILLE A 10mn du RER C et 2 pas de toutes commodités et bus appartement de 3 pièces comprenant: entrée avec rangements, cuisine aménagée, séjour, 2 chambres, salle de bains, WC, cave et place de parking.
Prix 124 000 euros (frais d’agence inclus).
L’appartement semble propre, il n’y a pas de gros travaux à prévoir, juste de la déco.
Avec un financement à 110% (c’est à dire frais de notaire inclus : 136 000 € au total), la mensualité sur 25 ans s’élève à 850 euros. Un calcul sommaire nous donne 1500 – 850 = 650 euros de marge brute mensuelle, pas mal. (Vous pouvez calculer les mensualités d’un crédit immobilier sur le site seloger.com)
Exemple d’un 4 pièces :
ÉPINAY CENTRE VILLE Appartement de 4 pièces de 76 m² offrant: entrée, séjour, cuisine aménagée et équipée, salle de bains, 3 chambres, WC, cellier, cave et parking en sous-sol. AUCUNS TRAVAUX A PRÉVOIR !!
Prix 154 000 euros (frais d’agence inclus).
L’appartement semble très propre, il n’y a pas de travaux à prévoir, juste de la déco.
Avec un financement à 110% (c’est à dire frais de notaire inclus : 169 000 € au total), la mensualité sur 25 ans s’élève à 1050 euros (taux 5.20% + assurance 0.36%). Un calcul sommaire nous donne 2000 – 1050 = 950 euros de marge brute mensuelle, vraiment pas mal.
Exemple d’un 5 pièces :
Centre ville, appartement de type 5 pièces, offrant: entrée, séjour, cuisine équipée, 4 chambres, salle de bains, cabinet de toilette, WC, balcon. Cave.
Prix 165 000 euros (frais d’agence inclus).
L’appartement semble assez propre, il y a très peu de travaux à prévoir, principalement de la déco.
Avec un financement à 110% (c’est à dire frais de notaire inclus : 181 000 € au total), la mensualité sur 25 ans s’élève à 1130 euros (taux 5.20% + assurance 0.36%). Un calcul sommaire nous donne 2500 – 1130 = 1370 euros de marge brute mensuelle, là, ça fait réfléchir….
Le prochain post sur ce dossier d’investissement portera sur l’aménagement du logement, ensuite nous verrons le mode de gestion locative et nous terminerons par un post relatif au budget prévisionnel (gestion de la trésorerie générée par l’investissement).
Parcourir tout le dossier Projet d’investissement immobilier en colocation meublée :
1) le choix de la ville
2) le choix du logement
3) l’aménagement du logement
4) la gestion locative
5) le budget prévisionnel
voir aussi le dossier : La colocation meublée, solution gagnante pour les propriétaires-bailleurs
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