Investir : Réalisons ensemble l’étude complète d’un projet d’investissement immobilier colocatif (aménagement du logement)

Il y a quelques semaines, nous avons commencé l’étude d’un projet d’investissement immobilier, et plus précisément dans le domaine de la colocation en meublé.

Dans le premier post nous nous sommes intéressés au choix de la ville (voir le choix de la ville), puis dans un second post nous avons étudié les caractéristiques d’un logement idéal pour de la colocation (voir le choix du logement)

Aujourd’hui, nous allons nous pencher sur l’aménagement du logement afin de le rendre conforme à un usage colocatif.

L’aménagement du logement :

Pour l’aménagement du logement, il faut toujours penser « CONFORT des COLOCATAIRES ».

Investir : Réalisons ensemble l’étude complète d’un projet d’investissement immobilier colocatif (choix du logement)

Il y a 2 semaines, nous avons commencé l’étude d’un projet d’investissement immobilier, et plus précisément dans le domaine de la colocation en meublé.
Dans le premier post nous nous sommes intéressés au choix de la ville.

1). Le choix de la ville :

Voir le premier article du dossier : Le choix de la ville.

2). Le choix du logement :

Aujourd’hui, nous allons nous pencher sur le choix du logement cible.
Pour le logement, il est important de ne pas se tromper !
Ce qu’il faut rechercher, c’est un logement qui n’a pas de dépendance entre les chambres

Investir : Réalisons ensemble l’étude complète d’un projet d’investissement immobilier colocatif (choix de la ville)

Étude de cas complète d’un investissement immobilier en colocation, à réaliser ensemble.

La semaine dernière, j’ai fait un dossier de 5 posts sur les atouts de la colocation en meublé.

Ces posts ont été très appréciés semble-t-il donc je vous propose une étude complète de la mise en place d’un investissement immobilier colocatif.

Je vous propose 5 grandes étapes qui donneront lieu à autant de posts.

1. Le choix de la ville
2. Le choix du logement
3. L’aménagement du logement (meubles et équipements)
4. La gestion locative
5. Budget prévisionnel (gestion de la trésorerie générée par l’investissement)

DOSSIER : Acheter ou louer sa résidence principale ? Quel est le meilleur choix ? (2/2)

Acheter ou louer ? La bonne décision dépend de plusieurs critères qu’il faut analyser soigneusement…

L’hypothèse de location

Dans le cas d’une location, plusieurs choses entrent en ligne de compte.

Les charges liées à la location

Les charges à lister sont les suivantes :
1) Les frais en début de bail
- les frais d’agence
- le dépôt de garantie

2) Les frais de la location
- le total des loyers pendant toute la durée prévue de la location
- le total des charges sur la période de location
- les frais d’entretien du logement
- la taxe d’habitation

DOSSIER : Acheter ou louer sa résidence principale ? Quel est le meilleur choix ? (1/2)

Faut-il devenir propriétaire ou rester locataire ? Prenez en compte tous les éléments avant de vous décider.

Est-il préférable de louer ou d’acheter sa résidence principale ? De nombreux éléments méritent d’être analysés avant de se lancer dans l’une ou l’autre voie.

L’hypothèse d’achat

Voici les éléments à prendre en compte dans l’hypothèse d’un achat immobilier.

Calculer les charges

Au niveau des charges, il y a 3 types de dépenses à considérer :
1) Les frais d’acquisition :
- les frais d’agence
- les frais de notaire
- les frais d’hypothèque ou de cautionnement (crédit logement)

DOSSIER : La colocation meublée, solution gagnante pour les propriétaires-bailleurs (5/5)

Il y a plusieurs règles à suivre pour réussir votre investissement locatif en colocation meublée…

Quel montant d’investissement ?

Tout dépend des prestations locatives que l’on souhaite fournir, mais globalement il faut compter au moins 1000 euros par pièce louée, soit 4000 euros d’investissement en meubles et appareils électroménagers pour un 4 pièces où le séjour serait loué.

DOSSIER : La colocation meublée, solution gagnante pour les propriétaires-bailleurs (4/5)

Grâce à la colocation meublée, il génère 1400 euros de marge brute après remboursement de sa mensualité de crédit !

Un bénéfice mensuel supérieur au smic !

La colocation meublée est une formule locative que l’on verra de plus en plus dans nos grandes villes et qui permet d’augmenter sensiblement sa rentabilité.
Prenons l’exemple de Monsieur J. qui a acheté sans apport fin 2007, un appartement de type 5 pièces dans une localité de Seine St-Denis par le biais d’un crédit total d’un montant de 170 000 euros frais de notaire inclus.

DOSSIER : La colocation meublée, solution gagnante pour les propriétaires-bailleurs (3/5)

Misez sur la qualité de la prestation locative pour justifier un loyer élevé

Le colocataire n’a plus qu’à poser ses valises, tout le confort lui est fourni

La formule gagnante : cuisine aménagée et entièrement équipée, où four à micro ondes, lave-vaisselle, lave-linge, plaques chauffantes, four traditionnel, frigo et congélateur ne font pas défaut.
Dans les chambres, on trouve bien sûr un lit, un bureau avec fauteuil, une armoire, mais aussi un téléviseur à écran plat de 36cm accompagné d’un DVD, un mini réfrigérateur d’appoint et en prime une connexion Wifi permettant l’accès à internet et les appels métropolitains illimités !

DOSSIER : La colocation meublée, solution gagnante pour les propriétaires-bailleurs (2/5)

La colocation meublée répond au problème du pouvoir d’achat des étudiants et des couples à faibles revenus

Des plans d’urbanisme qui favorisent la colocation

Parmi les facteurs qui plaident pour la colocation, on trouve les nouveaux plans d’urbanisme déployés dans les grandes villes.
Les grands ensembles de “barres” de logements construits en banlieue il y a quelques décennies sont en voie de destruction. Ces immeubles gigantesques sont peu à peu remplacés par des programmes neufs de logements sociaux qui ne dépassent guère les 6 étages. Ces changements urbains contribuent à accentuer la pression locative dans les grandes agglomérations, car suite à la destruction de ces immeubles le nombre de logements disponibles s’en trouve sensiblement diminué.

DOSSIER : La colocation meublée, solution gagnante pour les propriétaires-bailleurs (1/5)

Avec une rentabilité à deux chiffres la colocation meublée s’impose aux bailleurs comme la formule d’investissement locatif de demain.

Période difficile pour la location classique

Finie la belle époque où les propriétaires-bailleurs pouvaient acheter un studio et le mettre aussitôt en location avec un loyer supérieur au montant de leur remboursement de crédit.
La hausse des prix de l’immobilier et des taux d’intérêt est passée par là, et une rentabilité locative de 7% ou 8% est aujourd’hui considérée comme excellente.

Un contexte favorable pour la colocation

Toutefois, le contexte socioéconomique actuel offre une opportunité qui permet de faire beaucoup mieux et d’atteindre les 15% de rentabilité !

Choisir un bien immobilier : Quelles questions faut-il poser lors de vos visites ?

Avant d’acheter un bien immobilier, il est primordial d’effectuer plusieurs visites, voici les principales questions qu’il faut poser pour éviter les désagréments.
- quel est le montant de la taxe foncière ?
- quel est le montant de la taxe d’habitation ?
- pour quelle raison le propriétaire vend-il son appartement (ou sa maison) ?
- l’installation électrique est-elle aux normes ? (sinon il vous faudra chiffrer les coûts de mise en conformité).
- quel est le montant des charges trimestrielles de copropriété ?
- s’il y a une cave et/ou un parking, demandez à les visiter. Cela vous évitera le désagrément de devoir vider par vous même de vieux meubles abandonnés dans la cave par l’ancien propriétaire.
- demandez à voir le dernier procès verbal de l’assemblée générale des copropriétaires et vérifiez qu’il n’y a pas de travaux prévus dans les prochains mois qui seraient à votre charge.
- vérifiez que le local à ordures n’est pas trop près de l’appartement à vendre (pour ne pas être dérangé par des odeurs nauséabondes en été).

Objectif : Devenir propriétaire – Ce que vous pouvez faire dès maintenant

Dans le but de planifier votre acquisition immobilière, vous pouvez suivre la démarche suivante :

- Prendre rendez-vous avec votre banquier afin qu’il étudie avec vous votre capacité d’endettement pour un prêt immobilier, vous aurez ainsi une idée de l’enveloppe dont vous disposez pour vos recherches.

Comment analyser une offre de prêt immobilier ?

Tout d’abord, lisez votre offre de prêt dans son intégralité, l’achat d’un bien immobilier est un acte important et vous ne devez rien négliger.
S’il y a des choses que vous ne comprenez pas, faites les vous expliquer par le banquier, le rédacteur de l’offre ou votre courtier en prêt immobilier.

Où vous adresser pour votre prêt immobilier ?

Adressez-vous à votre banque en premier lieu, votre banquier vous connait et peut faciliter l’acceptation de votre dossier.

Combien vous faut-il pour devenir propriétaire ?

Combien vous faut-il pour devenir propriétaire ?

Dans la majorité des cas, il vous faut au moins de quoi financer les frais d’acquisition.
En général, ceux-ci s’élèvent à environ 10% de la valeur du bien immobilier (la facture est un peu moins élevée en cas d’achat dans le neuf).